С 13 января 2025 года вступили в силу новые правила, значительно ужесточающие порядок заключения договоров дарения недвижимости. Теперь все договоры безвозмездной передачи недвижимости, включая квартиры, жилые дома, земельные участки, здания, машиноместа, паркинги и прочие объекты, должны быть удостоверены нотариусом.
Это существенное изменение законодательства направлено на снижение рисков мошенничества и повышение прозрачности сделок с недвижимостью. Прежде, хотя дарение движимого имущества (например, автомобилей или крупных денежных сумм) нотариального удостоверения не требовало, новое законодательство фокусируется прежде всего на защите прав собственников недвижимости, часто становившейся объектом сложных схем обмана.
Данное нововведение подразумевает обязательное личное присутствие обеих сторон сделки у нотариуса. Это необходимо для того, чтобы нотариус мог лично оценить волеизъявление дарителя и одаряемого, удостовериться в отсутствии принуждения или обмана, а также проверить их дееспособность. Нотариус обязан разъяснить сторонам все правовые последствия сделки, включая налоговые обязательства, возможные ограничения и риски. Простое подписание документа у нотариуса не гарантирует законности сделки, нотариус проводит всестороннюю проверку.
Проверка включает в себя изучение правоустанавливающих документов на объект дарения, подтверждающих законность владения дарителем. Это может включать в себя выписки из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости), свидетельства о праве собственности, договоры купли-продажи и другие документы, подтверждающие цепочку перехода права собственности. Кроме того, нотариус осуществляет запросы в различные государственные органы и ведомства для проверки наличия обременений на недвижимость, таких как ипотека, арест, запрещение на регистрационные действия и т.д. Это гарантирует, что объект дарения свободен от каких-либо претензий третьих лиц.
Отправка представителя по доверенности, к сожалению, в данном случае не допускается. Личное присутствие сторон является обязательным условием для удостоверения сделки нотариусом. Это обусловлено необходимостью удостовериться в подлинности волеизъявления сторон и исключить возможность подлога или принуждения. Исключением могут быть лишь случаи, когда одна из сторон по состоянию здоровья не может присутствовать лично, при этом необходимо документальное подтверждение этого обстоятельства. Даже в таких ситуациях, процедура будет значительно сложнее и потребует дополнительной проверки.
Попытка обойти закон, например, заключение договора дарения в МФЦ, делает сделку недействительной (ничтожной). Такой договор не будет иметь юридической силы, и сделка не будет зарегистрирована. В этом случае, одаряемый не приобретет права собственности на объект недвижимости, а даритель останется его законным владельцем. Это объясняется тем, что нотариальное удостоверение договора дарения недвижимости является обязательной формой для его законности.
Но даже нотариально удостоверенный договор дарения может быть отменен или оспорен в суде при наличии определенных оснований. К таким основаниям относятся:
- Недееспособность дарителя: если на момент заключения договора даритель был недееспособен (например, находился в состоянии психического расстройства, лишенного дееспособности), то договор может быть признан недействительным. Нотариус, конечно, должен был это проверить, но человеческий фактор существует, и возможно, что факт недееспособности не был выявлен.
- Принуждение или обман: если даритель был вынужден заключить договор под давлением, угрозами, обманом или злоупотреблением доверием, то договор может быть признан недействительным. Доказательство этих фактов может быть сложно, но возможно.
- Недостоверность сведений: если в договоре содержатся заведомо ложные сведения об объекте дарения или о сторонах сделки, то договор может быть признан недействительным.
- Скрытие существенных обстоятельств: если одна из сторон умолчала о важных обстоятельствах, которые могли повлиять на решение другой стороны заключать договор (например, наличие обременений на недвижимость, которые не были выявлены нотариусом), то договор может быть оспорен.
- Ошибочное волеизъявление: если даритель ошибочно указал в договоре данные об объекте дарения или одаряемом лице, или не понимал юридической силы своих действий, договор может быть отменен.
Для оспаривания договора дарения необходимо обратиться в суд с соответствующим иском. Иск должен быть обоснован доказательствами, подтверждающими наличие одного из вышеперечисленных оснований. Процесс оспаривания может занять длительное время и потребовать значительных финансовых затрат.
Поэтому, прежде чем заключать договор дарения, необходимо тщательно взвесить все риски и обратиться за консультацией к квалифицированному юристу.
