Верховный Суд Российской Федерации вынес решение, имеющее принципиальное значение для разрешения споров о выкупе мизерных долей в общей собственности на недвижимость. Рассмотренное дело касалось гражданки Н., владеющей одной двенадцатой долей в квартире площадью 53,2 квадратных метра, что составляет приблизительно 4,4 квадратных метра. Фактически, выделение такой доли в натуре невозможно. Гражданка Н. не проживала в квартире и игнорировала предложения о добровольной продаже своей доли. В результате, совладелица квартиры обратилась в суд с требованием о признании доли незначительной и принудительном выкупе с выплатой денежной компенсации.
Нижестоящие суды вынесли противоречивые решения, что привело к рассмотрению дела в ВС РФ. Верховный Суд поддержал истца, указав на возможность принудительного выкупа мизерной доли в случае, если её выделение в натуре невозможно, собственник доли не использует её и игнорирует предложения о добровольной продаже, а сохранение доли существенно нарушает права других собственников. Это решение подтверждает правовую позицию, согласно которой защита прав собственников значительных долей в общей собственности не может быть ограничена бездействием или противодействием со стороны владельцев мизерных долей.
Решение ВС РФ детализирует критерии, которые суды должны учитывать при рассмотрении подобных дел. Ключевым аспектом является невозможность выделения доли в натуре. Это не просто техническая сложность, а фактическое отсутствие возможности использования принадлежащей доли. Например, в рассматриваемом случае 4,4 квадратных метра в квартире площадью 53,2 метра не представляют собой функциональное помещение, пригодное для проживания или использования в качестве отдельного жилого пространства. Даже если бы технически было возможно отделить такую площадь, её практическая ценность была бы крайне низка, что подтверждает нецелесообразность выделения доли в натуре.
Помимо невозможности выделения доли, ВС РФ подчеркивает важность анализа фактического использования доли собственником. В данном случае, гражданка Н. не проживала в квартире и не предпринимала попыток её использования. Это свидетельствует о том, что её право собственности носит формальный характер, не подкрепленный фактическим владением и пользованием. Игнорирование предложений о добровольной продаже доли также является существенным фактором, подтверждающим отсутствие интереса со стороны собственника мизерной доли в сохранении своего права собственности. Это не означает, что собственник обязан продать долю по любой цене. Однако игнорирование разумных предложений о выкупе указывает на наличие злоупотребления правом и препятствование реализации прав других собственников.
Решение ВС РФ также имеет значение в контексте определения "разумности" предлагаемой цены выкупа. Суд должен оценивать справедливость предлагаемой компенсации, принимая во внимание рыночную стоимость аналогичной доли в данной недвижимости, а также учитывая все обстоятельства дела. При определении цены выкупа может быть привлечен независимый оценщик, чтобы обеспечить объективность и исключить возможность манипуляций. Это важно, поскольку справедливая цена выкупа должна быть достаточной для компенсации собственнику мизерной доли, не создавая при этом чрезмерной нагрузки на других собственников.
В свете решения ВС РФ, суды должны тщательно оценивать все обстоятельства дела, включая:
- Невозможность выделения доли в натуре: необходимо проведение технической экспертизы для подтверждения невозможности физического отделения доли от общей площади.
- Фактическое использование доли: суд должен установить, используется ли доля собственником и каким образом.
- Поведение собственника мизерной доли: учитывается наличие или отсутствие попыток со стороны собственника использовать свою долю, а также его реакция на предложения о добровольной продаже.
- Справедливость предлагаемой цены выкупа: оценка рыночной стоимости доли и обоснованность предлагаемой компенсации.
Важно подчеркнуть, что решение ВС РФ не лишает собственников мизерных долей права собственности, но устанавливает условия, при которых возможно принудительное прекращение права собственности с выплатой справедливой компенсации.
